【土地法34-1條解析】共有土地處分好難？地政士教你如何合法保障少數共有人權益

前言：同一塊地有人想賣、有人不想賣，法律怎麼看？

不論是祖厝、繼承的農地，還是與親友合資買的店面，只要產權遇到共有，問題往往隨之而來：有人想賣、有人不想賣，甚至常常連人都找不到。

法律上共有物處分原則上要全體同意，但為了避免一人反對就讓整塊地淪為死水，土地法第34條之1特別建立了多數決處分制度。只要跨過法定門檻，多數方就能處分整筆土地；但與此同時，法律也設下了「通知、提存、優先購買權」三道防線，保障少數共有人的權益。

本篇由承和地政士事務所依內政部113年生效的最新執行要點，帶您看懂多數決門檻怎麼算、如何合法通知與提存，以及當您收到出售通知時，必須知道的3大自保關鍵步驟。

📌 法規依據： 法務部全國法規資料庫（土地法）、內政部地政司公告之執行要點。

一、土地法34-1條是什麼？為什麼共有土地處分這麼頭痛？

1-1 條文白話版

土地法第34條之1另有第6項共有物分割調處規定，本文聚焦前五項整理如下：

項次	規範內容	白話重點
第1項	處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，須以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意；但應有部分合計逾三分之二者，人數不計	多數決門檻
第2項	事先以書面通知他共有人；不能以書面通知者，應公告	先通知，才能處分
第3項	對他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任；登記時須提出已受領或已提存之證明	錢要付清或提存
第4項	共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購	少數方的優先購買權
第5項	前四項規定，於公同共有準用之	公同共有也適用

二、多數決門檻怎麼算？人數與持分的兩種過關方式

依執行要點第7點，所謂「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，指共有人數及應有部分合計均超過半數；而「應有部分合計逾三分之二」，則共有人數可以不計。計算基準以土地登記簿登記的共有人數及應有部分為準；若共有人已死亡，則以其繼承人數及應繼分計入。

2-1 兩種合法過關路徑

路徑	人數條件	持分條件
路徑一	超過 1/2	合計超過 1/2
路徑二	不計算	合計超過 2/3

2-2 試算案例A：5位共有人誰能處分？

某筆土地由5人共有，持分如下：甲30%、乙25%、丙20%、丁15%、戊10%。

同意處分者	同意人數	同意持分	是否合法	說明
甲＋乙＋丙	3人(60%)	75%	✅ 合法	人數、持分皆過半，且持分逾2/3
甲＋乙	2人(40%)	55%	❎ 不足	持分過半，但人數未過半，持分也未逾2/3
甲＋乙＋丁	3人(60%)	70%	✅ 合法	人數、持分皆過半，且持分逾2/3
乙＋丙＋丁＋戊	4人(80%)	70%	✅ 合法	人數過半，持分逾2/3

換個情境來看：

若甲一人持有70%持分，其餘4人各占7.5%，因甲的持分已逾三分之二，法律上便不計共有人數，甲一人同意即可發動多數決處分。

專業提醒：依執行要點第3點規定，共有人(包含同意處分者)除依法行使優先購買權外，不得擔任該次多數決的買受人，避免多數方球員兼裁判。

三、哪些行為適用34-1？誰「不能」當買受人？

依執行要點第3點，多數決的適用範圍有明確界線：

類型	適用條件
處分	以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割
變更	以有償或不影響他共有人利益為限
設定地上權、農育權、不動產役權、典權	以有償為限

⚠️ 實務特別提醒

1.無償贈與不能適用多數決
若想將整筆土地「無償贈與」給特定共有人或他人，均不屬於土地法第34條之1的適用範圍，仍須全體共有人同意。

2.共有人不得擔任受讓人(113年新制)
辦理多數決處分有償讓與時，任何共有人(包含同意處分者)除依法行使優先購買權外，一律不得成為該次多數決的買受人。

• 修法目的：防堵多數方自己人賣給自己人，藉此故意壓低成交價、架空少數共有人的優先購買權。
• 適用邊界：此限制僅適用於「發動第34條之1多數決處分整筆共有物」的情境；若是共有人單純出售自己的持分給另一名共有人，則不受此限。

四、買賣通知的合法送達：存證信函不是寄了就算

土地法第34條之1第2項要求事先通知，執行要點第8點對此通知有一套規範。

4-1 送達方式對照表

情形	通知方式
他共有人戶籍地址可送達	以雙掛號通知書或郵局存證信函，送達戶籍地址
法人或非法人團體	送達其事務所或營業所
戶籍地無法送達、戶籍暫遷至戶政事務所，或已確知對方未住戶籍地	應通知實際住居所，並於登記申請書記明切結
確實不知道實際住居所	於申請書記明確不知悉，並負法律責任
住所不明或依上述方式仍無法送達	才可改以公告(限於要點列舉情形)

Q：公告怎麼生效？
A：可由村里長簽證後公告於土地所在地村、里辦公處，或以登報方式為之，並自布告之日或登報最後登載日起，經20日發生通知效力。

4-2 通知內容要寫什麼？

通知或公告應記明：土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、通知人與受通知人資料。若是數宗土地併同出賣，還必須分別記明各宗價金，讓少數方能只針對自己持有的那一筆行使優先購買。

第2項「事先通知」＆ 第4項「優先購買權通知」目的及內容不同。

• 事先通知:是讓他共有人知悉多數方將處分共有物；
• 優先購買權通知:須完整揭露買賣條件(價金、付款方式、買受人等)，讓他共有人能以同一條件決定是否承購。

⚠️ 提醒：不宜把收到任何「打算出售」的訊息，就當然視為15日期間已開始計算。臺北市政府地政局115年7月地政講堂資料亦特別區分兩種通知，並強調優先購買權通知應完整揭露買賣條件。

4-3 三個實務地雷

地雷一｜共有人已過世，仍寄給原共有人
不能再以過世者為受通知人。應向戶政事務所查調除戶及繼承系統表，通知其「全體繼承人」或法院選定的「遺產管理人」，否則通知自始無效。

地雷二｜對方故意不去郵局領信（招領逾期）
依最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定意旨，郵差留下招領通知單、置於相對人的住居所信箱(進入其支配範圍)時，原則上即推定已合法送達，對方「故意不領」並不能阻止通知生效。但多數方須保留掛號單與招領紀錄；若相對人能舉證客觀上有不可抗力等正當事由(如重病住院、服刑)，則屬例外。

地雷三｜戶籍地退件就「直接登報公告」
依最新執行要點，公告有極嚴格的限制。若戶籍地遭退件，只要事前已知悉或可查得對方的「實際住居所或就業處所」，仍應向該處寄送。若未盡合理查證義務就直接登報或請村里長公告，屬於重大送達瑕疵，少數方可向地政事務所提出異議並阻擋登記。

五、少數共有人優先購買權：15天內怎麼主張？

5-1 權利內容

依執行要點第12、13點：

• 部分共有人出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣的同一條件，共同或單獨優先購買。所謂「同一條件」，是指出賣人與他人所訂契約或他人承諾的一切條件。
• 他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，視為放棄。
• 以書面表示者，以通知到達同意處分的共有人時發生效力，因此寄發日期與送達證明務必留存。
• 多人主張時，按各主張人的應有部分比例分配優先購買的部分。
• 數宗土地併同出賣，原則上可僅就自己共有的那宗主張；例外是使用上具不可分性並經法院判決確定，或依法令應併同移轉。
• 部分共有人先設定地上權或典權再出賣土地，他共有人仍有優先購買權。

5-2 試算案例B：優先購買權的價金怎麼算？

背景：沿用案例 A，土地總價3,000萬元。
狀態：甲、乙、丙(合計75%)同意出賣，丁(15%)、戊(10%)為少數共有人，兩人都在15日內以書面表示優先購買。

項目	計算	結果
出賣人持分對應價金	3,000萬 × 75%	2,250萬元
丁、戊持分比例	15 : 10	3 : 2
丁應購買部分	75% × 3/5 = 45%	價金1,350萬元
戊應購買部分	75% × 2/5 = 30%	價金900萬元
買受後丁持分	15% + 45%	60%
買受後戊持分	10% + 30%	40%

⚠️ 以上為簡化示例，未計入稅費、仲介費與貸款處理，實際金額以買賣契約為準。

六、價款分配、提存要件與稅費試算

6-1 多數方的三項義務

依土地法第34條之1第3項與執行要點第9、11點，多數方須履行以下義務

1. 負連帶清償責任:未同意處分共有人，負有給付應得價金或補償的連帶責任。
2. 提出領受或提存證明:辦理過戶登記時，必須檢附他共有人「已領取款項」或「已依法提存」的證明文件。
3. 拒領或失聯時依法提存:
   • 共有人失聯或拒領:可向法院辦理清償提存(具備受領遲延等法定原因)。
   • 共有人已死亡:不得跳過清償程序，亦不能直接以死者名義提存；應查明其全體繼承人並列為受取權人，備妥繼承相關證明後再向法院提存。

6-2 試算案例C：少數共有人能拿到多少？

同樣是3,000萬元的土地，若丁、戊都不行使優先購買權：

少數共有人	持分	應得價款(3,000萬 × 持分)
丁	15%	450萬元
戊	10%	300萬元

⚠️ 重點：

• 多數方須讓兩人實際領款，或將款項提存後取得證明，才能辦理移轉登記。
• 對價多寡不屬登記機關審查範圍，地政事務所不會替您判斷價格合不合理。

6-3 別忘了稅：土地增值稅與房地合一稅

賣出持分後稅款也要算清楚。以下僅供參考，實際以稅捐機關核定為準(詳見財政部稅務入口網)。

稅目	稅率重點	申報／機關
土地增值稅	一般用地：漲價倍數未達1倍20%、1倍以上未達2倍30%、2倍以上40%(累進)；持有20年以上、30年以上、40年以上者，分別減徵20%、30%、40%，但僅就各級累進稅率超過最低稅率20%的差額部分減徵，原按最低20%稅率計算的部分不減徵；符合條件之自用住宅用地10%	地方稅稽徵機關
房地合一稅2.0（境內居住個人）	2016年1月1日後取得、2021年7月1日起交易適用。一般稅率：持有2年以內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%；自住滿6年另有10%與400萬免稅額優惠	移轉登記次日起30日內，向財政部臺北國稅局、北區、中區、南區國稅局申報

少數共有人的房地合一稅優惠：非自願交易 20%

如果未經您同意，持分就被其他共有人依土地法第34條之1強制出售，在稅法上屬於「非自願性交易」

• 稅率優惠：境內居住個人即使持有未滿5年，只要符合非自願交易規定，房地合一稅率可直接降為20%，不必被課徵35%或45%的短期高稅率(依據：所得稅法第14條之4、財政部稅務入口網「非自願性因素交易持有5年以下房地之情形」)。
• 防弊例外：若經稅捐機關查明是藉由法律形式刻意避稅的安排，則無法適用20%優惠稅率。

試算案例D（以純土地為例）

以案例C的戊(持分10%、應得對價300萬元)為例，稅費試算如下：

1. 土地漲價總數額：經核算為90萬元。
2. 適用稅率：漲價倍數未達1倍，按一般用地第一級稅率20%計算。
3. 應納土地增值稅：90萬 x 20% = 18萬元
4. 實拿金額：約為300萬 – 18萬 = 282萬元(尚未扣除其他行政規費)。

若該筆土地符合自用住宅用地10%優惠稅率條件，土地增值稅則降為9萬元。

💡 房地合一稅的完整計算與申報規定，可參考本所文章：房地合一稅2.0是什麼？新、舊制比較、重點一次解析。官方最新資訊請參閱財政部官方網站與財政部賦稅署。

七、最新執行要點：對少數共有人的「保障」與「界線」

內政部於112年8月22日修正發布要點，自113年1月1日生效。主要變動如下：

7-1 保障加強的部分

項目	修正重點	對少數共有人的意義
受讓人限制(第3點)	有償讓與時，共有人除依法優先購買外不得為受讓人	防止多數方「自己買自己」
送達規定(第8點)	戶籍地址送達、實際住居所通知、公告限縮於特定情形	公告不能再隨意取代通知
數宗併賣(第8、12點)	須分別記明各宗價金；少數方可僅就自己共有的標的優先購買	避免被「打包綑綁」逼退
切結書(第13點第11款)	出賣人須附切結書，載明通知方式與優先購買權人主張情形	不實切結須負法律責任，也留下日後舉證依據
異議機制(第14點)	登記收件後至完畢前，少數方得以書面異議，符合特定情形者登記機關應駁回	登記前有機會踩煞車

第14點可提出異議的四種情形：

1. 數宗土地併同出賣，卻未記明各宗價金，使他共有人無從行使優先購買權。
2. 就應得對價、補償與買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。
3. 就書面通知不符第8點第2至4款規定(送達地址、公告條件等)有爭執。
4. 其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件。

另依《土地登記規則》第97條第3項，優先購買權人於登記完畢前書面異議，並能證明已於期限內表示願以同樣條件優先購買，或出賣人未依通知、公告條件出賣者，登記機關應駁回申請。

7-2 仍然存在的界線

• 登記機關不審查價格：對價多寡非審查範圍。
• 私權爭議要靠法院：第2、4款異議必須附起訴文件，光寫一紙異議書不夠。
• 優先購買權屬債權性質：登記完成後，主要救濟是損害賠償。

本所查證時尚未見到2024年1月1日生效版本之後的新修正公告；實務請以內政部地政司與全國法規資料庫的現行公告為準。

📚 延伸閱讀： 【回顧】115年7月地政講堂課程 : 土地法-1（臺北市地政局電子報）

八、收到共有人出售通知時的3大自保SOP

步驟 1：收下、存證、查證 (收到後3天內)

• 切勿拒收或丟棄信封： 收到信件後請務必完整保留，連同郵局招領單、信封郵戳、通知書內文一併拍照存證。
• 申請最新土地登記謄本： 前往地政事務所或線上調閱謄本，確認自己的確切持分、全體共有人數，以及是否有共有人過世且尚未辦理繼承登記。
• 核對多數決門檻： 對照第二章的門檻計算方式，自行試算發動處分的多數方是否確實跨過「人數與持分過半」或「持分逾三分之二」的法定門檻。
• 全面檢視通知內容： 逐項核對通知書是否合法載明價金分配、償付方式與期限、買受人及交易條件；若為數筆土地併同出賣，更須確認是否落實「分別記明各宗價金」。

步驟 2：15天內做出決策，並書面回覆

• 書面回覆並留存送達證明：務必在 15 天內以郵局存證信函或雙掛號回覆「是否行使優先購買權」。因法律規定以「書面到達同意處分之共有人」才生效，寄出憑證與雙掛號回執聯請務必妥善保管。
• 查調行情評估價格合理性：利用內政部不動產交易實價查詢服務網查詢周邊最新成交行情，必要時委託專業估價。若發現多數方賣得明顯低於市價，正是您以同一條件行使優先購買的絕佳時機。
• 盤點資金與付款時程：依法所謂「同一條件」不僅指總價，還包含簽約款比例、各期付款時程與貸款條件，決定承購前請務必同步確認自備資金與調度能力。

步驟 3：登記前「踩煞車」與保全權利

• 提出地政書面異議：於登記完畢前向管轄地政事務所提出書面異議，並依爭議類型備妥佐證
  
  
  1. 須附法院起訴文件：若涉及價金過低、買賣條件爭執等私權事項，或有其他損害權益之情事，必須同步向法院起訴並檢附起訴證明，地政機關始得依法駁回登記。
  2. 免附起訴文件：若屬通知送達程序不符規定(未依戶籍或實際住居所通知，濫用公告或數宗土地併售未分別記價致無法行使優先購買權，直接檢附書面異議與證明即可，不以起訴文件為限。
     
     
• 及早尋求專業協助：不動產移轉登記一旦完成，少數方通常僅能主張債權性質的損害賠償，事後救濟難度極高；收到出售通知時務必儘速諮詢地政士或專業律師，把握法定黃金期限保全權益。

九、防止持分賤賣或權利遭架空：救濟管道與常見錯誤

9-1 救濟管道一覽

時點	管道	重點
通知階段	於15日內書面行使優先購買權	以同一條件買下持分，是最直接的保護
登記完畢前	向地政事務所書面異議	須符合執行要點第14點情形；其中對價、買賣條件等私權爭議及其他損害權益情形，須附起訴文件
登記完畢前後	向法院提起確認、塗銷登記等訴訟	原則上，違反通知義務不影響出售、處分的效力（最高法院109年度台上大字第2169號裁定），不能僅因未通知或通知不合法，就請求塗銷移轉登記；須另有足以否定處分效力的法律事由，成敗依個案事證而定
登記完成後	請求損害賠償	優先購買權屬債權性質，可請求損害賠償，但須區分請求基礎：未受通知者於過戶後才知悉、雙方尚未成立買賣契約時，不能逕依給付不能請求；符合侵權行為要件時，才循該途徑請求

9-2 常見錯誤風險清單

【多數方常見錯誤】

• ❌ 誤認門檻只看持分比例：忽略法定原則為「人數與持分均須過半」(除非個人或合計持分已明確超過三分之二)。
• ❌ 戶籍地遭退件就逕行公告：未盡合理查證與寄送「實際住居所」之義務便直接登報或里辦公處公告，易被認定送達無效而遭阻擋登記。
• ❌ 數宗土地打包併售未分列價金：未將各宗土地價額分別載明，剝奪少數共有人僅就自身持分土地主張優先承購的權利。
• ❌ 共有人自己擔任買受人：違反最新執行要點明文限制，多數方共有人(含同意處分者)不得成為該次處分的買受人。

【少數方常見錯誤】

• ❌ 逾越15日法定除斥期間：超過15天未為具體意思表示，依法直接視為放棄優先購買權。
• ❌ 僅口頭告知承購意願：未以存證信函等書面方式回覆，且欠缺「送達同意處分共有人」的掛號回執證明。
• ❌ 拖延至移轉登記完成後才處理：過戶登記一旦辦畢，少數方原則上僅剩向法院請求損害賠償一途，救濟空間大幅限縮。
• ❌ 提出異議時疏漏起訴證明文件：針對買賣條件或價金過低等私權爭議(第 14 點第 2、4 款)，向地政事務所異議時若未同步附上法院起訴證明，地政機關依法無從予以駁回。

十、常見問題 FAQ

結語：共有土地處分「程序」就是權利

土地法34-1是一把雙面刃：對多數方是解決僵局的工具，對少數方則是考驗反應速度與證據保存的挑戰。113年生效的執行要點，把送達、切結、異議與受讓人限制寫得更明確，但登記機關不審查價格，真正的保護仍要靠您及時行使權利。

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本文引用官方資料來源彙整

機關	資料主題	官方連結
法務部全國法規資料庫	土地法（第34條之1）全文	連結
內政部地政司	土地法第三十四條之一執行要點（112年8月22日修正發布，113年1月1日生效）	連結
臺北市政府地政局	地政法令月報：土地法第三十四條之一執行要點修正規定及對照表（112年8月）	連結
內政部地政司	不動產交易實價查詢服務網	連結
財政部	稅務與房地合一稅官方資訊	連結
財政部賦稅署	房地合一稅2.0專區	連結
財政部稅務入口網	土地增值稅稅率與長期持有減徵	連結
財政部臺北國稅局	房地合一申報（臺北市）	連結
財政部北區國稅局	房地合一申報（北區）	連結
財政部中區國稅局	房地合一申報（中區）	連結
財政部南區國稅局	房地合一申報（南區）	連結
臺北市政府地政局電子報	【回顧】115年7月地政講堂課程－土地法-1	連結
司法院	最高法院109年度台上大字第2169號裁定新聞稿	連結
司法院	最高法院109年度台上大字第908號裁定新聞稿	連結
法務部全國法規資料庫	土地登記規則第97條	連結
法務部全國法規資料庫	所得稅法第14條之4	連結
財政部稅務入口網	非自願性因素交易持有5年以下房地之情形	連結
財政部高雄國稅局	房地合一稅2.0六大修法重點	連結
財政部	94年2月4日台財稅字第09404511790號函（土地增值稅長期持有減徵）	連結
臺北市政府地政局	土地法三十四條之一執行要點修正內容解析	連結
法務部全國法規資料庫	民法第326條	連結
臺灣新北地方法院	依土地法第34條之1處分共有土地應如何辦理提存	連結

本文為一般性法規與制度說明，不構成個案法律意見；實際權益依個案事實、證據與主管機關最新公告為準，重要決策前請諮詢專業地政士或律師。

文章更新日期：2026 年10月｜承和地政士事務所 整理撰寫