一、什麼是保存登記？
保存登記，又稱「建物所有權第一次登記」，是指新建或既有的合法建物，第一次向地政事務所申請辦理所有權登記的程序。
只有完成保存登記，所有權人才能取得建物所有權狀，進而確保產權完整，並具備辦理買賣、贈與、抵押設定等法律效力。
依據《民法》§ 759 條規定，未辦理保存登記的建物，起造人雖然仍然是事實上的所有人，但不得進行物權處分(例如設定抵押、移轉登記)，僅能行使事實上的處分權。因此保存登記是建築完成後，保障產權的重要步驟。
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
二、保存登記的申請要件
欲辦理建物保存登記，需符合以下條件：
1.建物須為合法建築：必須符合建築管理相關法規，違章建築不得辦理保存登記。
2.基地須完成所有權登記：建築物所在的土地，必須已完成土地所有權登記。
3.起造人需有基地使用權：例如土地所有權人或依法取得地上權人，才具備申請資格。
4.完成建物第一次測量：需經過地政機關測量人員實地測繪，並取得測量成果圖。
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
三、保存登記的流程總覽
完整的保存登記流程，通常包含以下五個步驟：
1.向地政事務所申辦建物第一次測量
2.申請保存登記（備妥相關文件送件）
3.地政事務所進行審查與公告（公告 15 日）
4.登錄與校對（確認無誤後登錄系統）
5.領取建物所有權狀（完成保存登記）
四、建物第一次測量所需文件
在保存登記之前，必須先完成建物第一次測量，申請人需準備以下資料：
1.建物測量申請書
2.申請人身分證（正本及影本）及印鑑
3.建物使用執照（正本及影本）
4.登記費：依照建築工程造價的 0.2% + 80 元權利書狀費
⚠️ 完成測量後，會取得測量成果圖，作為保存登記的重要依據文件。
五、申辦保存登記所需文件
辦理保存登記時，應向建物所在地地政事務所提出申請，並準備以下文件：
1.登記申請書
2.申請人身分證明文件（如身分證、戶籍謄本）
3.建物使用執照
4.建物第一次測量成果圖
⚠️ 文件若不齊全，可能導致案件被退件，影響進度，建議事先確認齊備度。
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六、地政事務所的審查與公告程序
1.審查：地政人員審查文件是否合法、齊全。
2.公告：若審查通過，會公告 15 日，讓相關利害關係人（如地主、鄰地人）有機會提出異議。
3.駁回：若未符合要件，地政機關會駁回申請，需補正或重新提出。
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
七、登錄與領取所有權狀
公告期滿且無異議後，地政事務所會將案件登錄系統並進行校對。確認無誤後，申請人即可領取 建物所有權狀，至此保存登記程序正式完成。
八、如果沒有辦理保存登記會怎麼樣？
在台灣，目前法律並沒有強制規定保存登記一定要辦理，因此實務上會遇到不少未登記的建物。但未辦理保存登記，可能會產生以下問題：
1. 產權不完整
依《民法》規定，未辦保存登記的建物雖然仍屬起造人所有，但無法進行「物權處分」，例如設定抵押權或辦理贈與，僅能事實上占有與使用。
2. 不易申請貸款
銀行核貸時，會要求抵押物必須具備完整的產權登記。若建物未辦理保存登記，無法提供抵押，僅能透過私人融資，借貸成本與風險相對較高。
3. 交易難度增加
未辦理保存登記的建物，在市場上難以進行正常交易，買方往往會擔心產權瑕疵而卻步。
4. 可能喪失自用住宅優惠稅率
未辦保存登記的建物，如果沒有設立房屋稅籍，還可能影響土地增值稅的稅率適用。
根據臺中市政府地方稅務局東勢分局（111-11-01 新聞稿）指出：
許多老舊建物所有人，以為屋齡高或現值低，就不需要設立房屋稅籍。
但如果等到出售土地才補申請設立房屋稅籍，因無法提供明確的建造完成日期，往往會被認定為「新設籍未滿一年」，導致無法適用土地增值稅 10% 的自用住宅優惠稅率。
👉 詳細新聞稿請參考 : 臺中市政府地方稅務局公告
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九、保存登記與違章建築的差異
保存登記僅限合法建築物，違章建築無法申請保存登記。這也是為什麼有些屋齡較高的老屋，因為興建當時缺乏完整的建築許可或使用執照，而至今仍未辦理保存登記。
十、保存登記費用說明
一般而言，保存登記的費用包含：
1.測量費用
2.登記費：依工程造價計算（約 0.2%）
3.權利書狀費：80 元
⚠️ 實際金額會依建物規模及工程造價有所不同，建議向所在地地政機關洽詢，以獲得精準估算。
十一、保存登記的實務建議
1.盡早辦理：避免日後交易或貸款受阻。
2.文件準備齊全：特別是建物使用執照與測量成果圖。
3.委託專業代書或地政士：若不熟悉流程，可透過專業協助，加速申辦效率並降低錯誤率。
十二、結論
保存登記是確保建物產權完整的重要程序。無論是新建房屋，或是欲規劃買賣與貸款的屋主，都建議盡早辦理保存登記，避免後續產權爭議與交易風險。若過程中遇到困難，建議諮詢專業地政士或代書，以確保流程順利。
十三、常見問題 FAQ
Q1：什麼是保存登記？
保存登記是建物所有權第一次登記，完成後可取得所有權狀，確保產權完整。
Q2：保存登記要準備哪些文件？
需要登記申請書、身分證明文件、建物使用執照及建物測量成果圖。
Q3：保存登記要多久？
通常需經過測量、審查與公告 15 日，時間長短視案件及地政事務所作業速度而定。
Q4：保存登記要多少錢？
登記費為建築工程造價的 0.2%，另加 80 元權利書狀費。
Q5：違章建築可以辦保存登記嗎？
不可以。保存登記僅限合法建物，違章建築不得辦理。
Q6：未辦保存登記有什麼影響？
可能會導致產權不完整，無法辦理抵押、交易或貸款。
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1.《民法》§ 759 條 (全國法規資料庫)
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=B0000001
2. 詳細新聞稿可參考 (財政部稅務入口網)
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/oMLBGaM
