台灣的土地主要分為「都市土地」以及「非都市土地」。都市土地是指已發布都市計畫之地區內的土地，它們會依照都市計畫法施行管制及利用；非都市土地則是指都市土地以外的土地，它們則是根據區域計畫法中的非都市土地使用管制規則實施管制及利用。
「本文已於2026年3月依據115年最新地價公告重新校對。」
土地使用分區的用意?
土地使用分區的用意是各地方政府促進土地利用效益最大化，在進行都市計畫時審慎評估後，將土地分類使用、管理及規劃，所以在特定區域內只能作特定使用，例如，想買地蓋房自住只能在住宅區內、想開大型商場只能在商業區等。
「115年適逢公告地價調整年，不同使用分區的調整幅標會影響資產價值與稅負。」
如何查詢土地使用分區？
1. 土地登記謄本：
有很多資訊可以從土地登記謄本上查到，如土地公告現值、土地上的他項權利等，其中土地的使用分區、編定類別亦可以在謄本上看到。
⚠️ 如果兩者都是空白，表示這塊地屬於都市土地；如果有使用分區及類別，表示這塊地屬於非都市土地。
2.建物使用執照：
可以根據建物使用執照上的執照號碼，查到該建物的用途及土地分區等資訊。
3.網路查詢：
進入全國土地使用分區資料查詢系統，以門牌，座標或者直接定位亦可查詢到都市土地及非都市土地的使用分區。
📌 點我線上查詢 https://luz.tcd.gov.tw/web
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
非都市土底有幾種使用分區？有幾種編定用地？
非都市土地是在都市計畫凡為外的土地，主要是為了確保糧食供應及環境保育
11種分區有特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、特定專用區
19種用地包括甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
使用分區劃定及其性質 (11種)
1.特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
2.一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。
3.工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。
4.鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。
5.森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法規，會同有關機關劃定者。
6.山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法規，會同有關機關劃定者。
7.風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法規，會同有關機關劃定者。
8.國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。
9.河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法規，會同有關機關劃定者。
10.海域區：為促進海域資源與土地之保育及永續合理利用，防治海域災害及環境破壞，依有關法規及實際用海需要劃定者。
11.其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法規，會同有關機關劃定並註明其用途者。
編定用地劃定及其性質 (19種)
1.甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
2.乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
3.丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
4.丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
5.農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。
6.林業用地：供營林及其設施使用者。
7.養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。
8.鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。
9.礦業用地：供礦業實際使用者。
10.窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。
11.交通用地：鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
12.水利用地：供水利及其設施使用者。
13.遊憩用地：供國民遊憩使用者。
14.古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。
15.生態保護用地：供保護生態使用者。
16.國土保安用地：供國土保安使用者。
17.殯葬用地：供殯葬設施使用者。
18.海域用地：供各類用海及其設施使用者。
19.特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
非都市土地使用的限制？
在非都市土地管制規則中有規範了各使用地的容許使用項目及許可使用細目，要在土地上興建設施、房屋前，可先查詢清楚，避免違反了土地使用管制，除此之外，根據非都市土地開發的強弱也有建蔽率及容積率的限制，以下列舉幾個常見的：
- 甲種建築用地：建蔽率60%、容積率240%
- 乙種建築用地：建蔽率60%、容積率240%
- 丙種建築用地：建蔽率40%、容積率120%
- 丁種建築用地：建蔽率70%、容積率300%
⚠️ 各編定用地都有建蔽率及容積率的限制，在使用土地時亦須特別注意。
結語：投資或使用土地前，掌握資訊最關鍵
無論是購地自用、投資開發，還是申請建築執照，了解土地所屬的「使用分區」與「編定用地」都是必要的第一步。都市土地與非都市土地在使用規範、開發限制與主管機關審核上皆有明確區分，稍有不慎可能導致違法使用或開發困難。
⚠️ 建議在做任何土地交易或開發前，善用地政機關公開的查詢資源，或諮詢專業地政士、代書、建築師等，讓您在2025年面對土地規劃與使用，更加穩健安心。
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
常見問答 Question & Answer
Q: 當前台灣土地有哪些主要類型？
分為「都市土地」與「非都市土地」兩大類，分別適用《都市計畫法》與《區域計畫法》的管理規定。
Q: 土地使用分區該怎麼查？
可以透過以下3種方式查詢 (即可得知土地是屬於都市或非都市，及其使用限制)
1.土地登記謄本
2.建物使用執照
3.全國土地使用分區查詢系統（網路查詢）
Q: 非都市土地有幾種使用分區？
非都市土地有11種使用分區（如特定農業區、風景區、國家公園區等）與19種用地編定（如甲種建築、農牧用地、交通用地等）。
Q: 非都市土地可以蓋房子嗎？
可以，但需符合用地編定與建蔽率／容積率限制，例如甲種建築用地建蔽率為 60%、容積率為 240%。
Q: 甲、乙、丙、丁種建築用地有何差異？
主要在於所在分區與可建築的用途條件，例如：
甲種建築：農業區內、山坡地外，建蔽率、容積率較大
丙種建築：風景區或山坡地內，限制較多，建蔽率、容積率也較小
Q: 若不確定土地能否使用或開發，該怎麼辦？
建議委託地政士協助查明土地分區、使用細目與開發限制等相關規定，避免發生買好土地，卻無法使用、開發的窘境。
2026重要提醒 : 原定2025年上路之《國土計畫法》已正式展延至2031年。
這代表目前您的土地仍受《區域計畫法》管制，這6年的緩衝期是地主進行變更編定或產權校正的黃金窗口。
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