買房賣房是一件人生大事，但您知道賣房子時是需要繳納「房地合一稅」的嗎？從民國110年7月1日開始實施的房地合一稅2.0內容是什麼？與先前的1.0差別在哪裡？作為專業地政士，我們將用最簡單的方式，帶您了解這個看似麻煩的重要稅制。
什麼是房地合一稅？
房地合一稅，簡單來說就是「根據買賣房子淨賺的金額所課的稅」。它是政府為了抑制房地產炒作，確保居住正義而實施的稅制。這個稅是針對「房屋及土地交易所得」一起計算稅額，所以叫「房地合一」。
2.0版本於民國110年7月1日上路，相較於民國105年實施的1.0版本，課稅範圍更廣、稅率也更高，主要是為了打擊短期炒房行為。
房地合一稅的課稅條件
只要是於民國105年以後取得，自民國110年7月1日起出售的不動產，都需要繳納房地合一稅，其中，買賣的標的包括：
- 房屋或土地：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內完成申報。
- 房屋的使用權：房屋使用權交易日的隔天起算30日內完成申報。
- 預售屋及其坐落基地：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算30日內完成申報。
- 實質移轉房地的股權或出資額：符合視為房地交易的股權或出資額交易日的隔天起算30日內完成申報。
- 記得須要再過戶後的30日內完成房地合一稅的申報。
房地合一稅2.0的計算方式
房地合一稅怎麼算？稅額計算公式如下：
（ 成交價額 – 原始取得成本 – 相關費用及土地漲價總數額 ）х 稅率
賣房子的價格，除了扣掉原本買房子的價格外，還要再扣除相關費用以及土地漲價總數額。土地漲價總數額所指的是土地增值的部分，為了避免與土地增值稅重複課徵，所以要扣掉，而相關費用則包括：買賣房地產的仲介費、代書費、廣告費、修繕費、搬遷費等必要支出等。
稅率則是根據持有期間的長短而定：
| 持有期間 | 稅率 |
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年至5年以內 | 35% |
| 超過5年至10年以內 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
舉例來說，如果您以1000萬元買入一間房子，四年後以1400萬元賣出，相關費用共20萬元，持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額有10萬，再乘上持有四年的稅率為35%，則需要繳納158萬的房地合一稅，計算如下：
課稅所得 = 1500萬 – 1000萬 – 40萬 – 10萬 = 450萬元
應納稅額 = 450萬 × 35% = 158萬元
房地合一稅1.0與2.0的差別
房地合一稅1.0與2.0相比，有哪些重要變化呢？主要差別如下：
1.針對短期持有者，課徵較重的稅率：
| 持有期間 | 適用稅率 | |
| 1.0版本 | 2.0版本 | |
| 1年以內 | 2年以內 | 45% |
| 1年~2年 | 2年~5年 | 35% |
| 2年~10年 | 5年~10年 | 20% |
| 超過10年 | 超過10年 | 15% |
文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所
2.法人比照自然人課徵：
1.0版本規定出售房地稅率一律為20%，且不分持有期間的長短，為避免以法人名義進行短期交易避稅，在2.0版本調整為與自然人的稅率相同。
3.擴大課徵範圍：
最明顯的部分是預售屋也被納入課稅範圍，避免投資客利用預售屋的短期套利的行為。
房地合一稅2.0的課稅優惠
儘管房地合一稅2.0看似嚴格，但仍有多項優惠措施，符合條件就能減輕稅負：
1.自住房屋優惠
如果您符合以下條件，則可享有400萬元以內的房地合一稅免稅額的優惠：
- 房屋為本人、配偶或未成年子女設籍住所，持有並設籍滿6年以上
- 交易前6年內，沒有使用過此項優惠
- 交易前6年內，無出租、營業或執行業務使用
2.因非自願因素而出售自住房屋
如果是因為工作調動而必須搬家，只要有符合自用住宅的條件及財政部所公告的條件，即使持有未滿6年，也可適用較低的20% 課徵。
3.重購退稅
考量到有實際換房需求的人，不論是先買後賣或是先賣後買，只要符合以下條件，也可申請扣抵或退還稅款：
- 本人、配偶或未成年子女有設籍並且實際居住
- 賣舊房與買新房的間隔須在2年內
- 新房屋持有期間與舊房屋出售前一年內，無出租、營業或執行業務使用
⚠️如果新買的房屋在五年內又賣掉或是變更用途，已經退還回來的稅金，很有可能會被追繳回去!
常見問題Q&A
Q：如何判斷出售得房地應該適用舊制還是新制？
A：在民國104年12月31日前出售者，一律適用舊制；在民國105年1月1日以後出售者，分為兩類：
(1) 民國105年1月1日以後取得者，一律適用新制。
(2) 民國105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制，如持有期間超過2年者，則適用舊制。
Q: 預售屋也要繳房地合一稅嗎？
A: 是的，在房地合一稅2.0下，轉售預售屋的權利也需要繳稅，稅率同樣依持有期間而定。
結語
房地合一稅2.0的實施，對於抑制短期炒房有明顯效果，但對於一般民眾而言，了解相關規定能夠幫助您在買賣房產時做出更明智的決定。如果您有房產交易的需求，建議提前規劃，必要時諮詢專業地政士或稅務顧問，以降低稅負並合法節稅。
💡 想看完整申報規定與課稅項目，請參考國稅局提供的官方說明： 房地合一2.0說明頁面（財政部北區國稅局）
如有任何房地產交易或稅務問題，歡迎與我們聯繫，我們將為您提供最適切的建議！
