【2025外國人在台買房攻略】土地法規、取得限制、申請流程一次懂

近年來，台灣不動產市場吸引了越來越多外國買家，無論是為了自住、投資或企業設立據點，外籍人士在台購屋的需求持續成長。但您知道嗎？外國人要在台灣購置土地或房屋，並不像本國人那麼簡單，除了資格審查，還必須遵守一系列法令與限制。本篇文章將一次整理外國人購屋的適用原則、可購地種類、用途限制與申請流程，幫助您快速掌握合法置產的所有重點，不踩地雷、安心成交

平等互惠原則

首先，外國人的國籍需要與我國為平等互惠國家

在土地法第18條規定：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」買賣、贈與、繼承等都包含在取得或設定的範疇；土地權利則包含了所有權、抵押權、農育權等他項權利。

白話來說就是臺灣人若能在該國取得或設定土地權利，那麼該國人士在臺灣也可以取得或設定土地權利；若臺灣人在該國被禁止或限制取得或設定土地權利時，該國人士在臺灣也一樣被禁止或限制。

詳細與臺灣有平等互惠的國家，可以參考內政部所發布的「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。

文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所

種類的限制

外國人在臺灣能取得的土地也有相關規定限制。

依土地法第17條規定：下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人

1. 林地
2. 漁地
3. 狩獵地
4. 鹽地
5. 礦地
6. 水源地
7. 要塞軍備區域及領域邊境之土地

由此規定可見，外國人無法取得礦業用地、水利用地、水源地等資源用地及國防用地。但取得種類限制並不包含繼承取得，在土地法17條後段規定，前項所述移轉並不包含繼承取得，但應於繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，若未出售，將會被國有財產局公開標售，需特別注意。

用途的限制

不只是種類，連用途都有詳細規定

土地法第19條規定：外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制

1. 住宅
2. 營業處所、辦公場所、商店及工廠
3. 教堂
4. 醫院
5. 外僑子弟學校
6. 使領館及公益團體之會所
7. 墳場
8. 有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者

前項第八款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法，由行政院定之。

外國人必須符合以上用途才可以根據行政院所規定的申請程序、文件等申請取得本國土地。

外國人要在臺取得土地權利，應如何辦理？

基本上除了上段所述第8項特殊投資外需要經過中央主管機關核准以外，其餘的流程與一般的買賣案件大致相同。

申請人向地政事務所申請，並檢附以下文件：

1. 土地登記申請書

2. 土地或建物買賣 ( 贈與等 ) 移轉契約書 ( 公契 )

3. 土地權利變更之權利人及義務人身分證明文件

• 如為自然人，檢附護照或中華民國居留證影本
• 如為外國公司，檢附公司登記主管機關核發之分公司設立(變更登記表)及外國公司(變更)登記表)

4. 印鑑證明

• 核發之印鑑證明，須經我國駐外使館驗證
• 本人持護照正本或中華民國居留證正本到場核對身分或有於該土地轄區地政事務所設置印鑑卡，免附印鑑證明。
• 外國人或旅外僑民授權第三人辦理者，該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證者，免附印鑑證明。

5. 繳稅或免稅證明文件(土地增值稅、契稅等)

6. 土地使用分區證明

7. 土地或建物所有權狀

8. 其他經中央地政機關規定應檢附之文件

經地政事務所收件審核無誤後，會送請直轄市或縣(市)政府核准且視情況送請內政部備查或是函覆地政事務所辦理登記。

結論與建議

在台置產外國人也能安心進行，但「合規」是第一步

隨著外國人在台投資與定居的需求日益增加，了解土地法下的相關限制與程序變得更加重要。不論是基於自住、投資或營運需要，只要符合平等互惠原則、種類與用途限制，並備妥完整申請文件，外籍人士也能合法購置台灣的不動產。

但同時也要注意：

• 不是所有土地種類都能買（如農地、水源地等禁止）
• 購屋不等於居留，要分開規劃
• 許多細節涉及公文驗證、外館認證與稅務申報，稍有疏忽就可能導致申請退件

🔍 建議在進行購屋交易前，諮詢專業的地政士與律師，協助審查條件與流程，保障交易合法有效、後續無虞。

文章監製： 蔡松均律師・地政士／ 圖表製作：承和地政士事務所

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